En underhållsplan är ett av de viktigaste dokumenten i en bostadsrättsförening. Den ger styrelsen överblick över fastighetens skick, planerade åtgärder och kommande kostnader. Men hur ser lagkraven ut egentligen? Vad säger bostadsrättslagen om underhållsplaner, och vilket ansvar har styrelsen?
Här går vi igenom vad som gäller för BRF 2026, vilka krav som ställs i den ekonomiska planen och hur styrelsen kan arbeta proaktivt för att uppfylla regelverket.
Vad säger bostadsrättslagen om underhållsplaner?
Bostadsrättslagen (1991:614) reglerar hur en bostadsrättsförening ska skötas ekonomiskt och tekniskt. Sedan lagändringen trädde i kraft den 1 januari 2024 ställs tydligare krav på att föreningens ekonomiska planering ska innehålla en underhållsplan.
I praktiken innebär det att styrelsen ska kunna visa hur föreningen planerar att hantera framtida underhåll. Planen ska ge en realistisk bild av vilka åtgärder som behövs, när de behöver genomföras och vad de beräknas kosta.
Lagen specificerar inte exakt hur en underhållsplan ska se ut i detalj, men den ställer krav på att föreningen har en plan som är aktuell och som speglar fastighetens verkliga behov. Det är styrelsens ansvar att se till att en sådan plan finns och att den hålls uppdaterad.
Krav i den ekonomiska planen
När en bostadsrättsförening bildas ska en ekonomisk plan tas fram. Planen granskas av två intygsgivare som Bolagsverket har godkänt. I den ekonomiska planen ska det framgå hur föreningen planerar att finansiera framtida underhåll.
Sedan de senaste regeländringarna ställs högre krav på att den ekonomiska planen baseras på en teknisk underhållsplan. Det betyder att föreningen inte längre kan nöja sig med en schablonmässig avsättning till underhållsfonden. Avsättningen ska grunda sig i en konkret bedömning av fastighetens skick och de åtgärder som planeras under planperioden.
För en nybildad förening handlar det om att redan från start ha en plan som sträcker sig minst 50 år framåt. För befintliga föreningar gäller samma princip: underhållsplanen ska vara det underlag som styr de ekonomiska besluten.
Styrelsens ansvar enligt lag
Styrelsen i en bostadsrättsförening har ett förvaltningsansvar som regleras i både bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Det ansvaret omfattar att förvalta föreningens egendom på ett ansvarsfullt sätt, vilket inkluderar att planera och budgetera för underhåll.
Konkret innebär styrelsens ansvar bland annat att:
- Se till att en teknisk underhållsplan finns och att den är aktuell
- Basera avsättningar till underhållsfonden på planens kostnadsberäkningar
- Informera medlemmarna om planerade åtgärder och kostnader
- Uppdatera planen regelbundet, exempelvis vart femte år eller vid större förändringar
- Dokumentera beslut som rör underhåll och förvaltning
Om styrelsen försummar detta ansvar kan enskilda styrelseledamöter i värsta fall bli personligt skadeståndsansvariga. Det gäller särskilt om föreningen drabbas av ekonomisk skada till följd av bristfällig planering.
Nya regler och skärpta förväntningar 2026
Utvecklingen går mot allt tydligare krav på bostadsrättsföreningars ekonomiska styrning. Under de senaste åren har flera utredningar och lagförslag syftat till att stärka skyddet för bostadsrättsköpare och medlemmar.
Från 2024 gäller skärpta krav på de ekonomiska planerna, och förväntningarna på att föreningar ska ha välgrundade underhållsplaner fortsätter att öka. Boverket och branschorganisationer rekommenderar att planen omfattar minst 30 år och att den bygger på en teknisk besiktning av fastigheten.
För styrelsen i en BRF 2026 handlar det om att ligga steget före. En underhållsplan som bara existerar på pappret räcker inte. Planen ska vara ett levande dokument som aktivt används i budgetarbetet och som uppdateras när förutsättningarna förändras.
Vad händer om föreningen saknar en underhållsplan?
En förening som saknar underhållsplan riskerar flera negativa konsekvenser. Utan plan blir det svårt att göra korrekta avsättningar till underhållsfonden, vilket kan leda till kraftiga avgiftshöjningar eller behov av stora lån vid akuta reparationer.
Utöver den ekonomiska risken kan avsaknaden av en plan påverka föreningens trovärdighet. Banker och kreditgivare tittar allt oftare på underhållsplanen vid kreditbedömningar av bostadsrättsföreningar. En förening utan plan kan få sämre lånevillkor eller svårare att få finansiering.
Det påverkar även enskilda bostadsrättshavare. Köpare och mäklare efterfrågar i allt högre grad underhållsplaner, och en förening som inte kan visa upp en aktuell plan riskerar att bostäderna tappar i värde på marknaden.
Så uppfyller ni lagkraven i praktiken
Att ha en underhållsplan som uppfyller lagkraven handlar inte om att bocka av en checklista. Det handlar om att skapa ett användbart verktyg för styrelsens löpande arbete. Här är några steg som hjälper föreningen att komma rätt:
- Låt en oberoende besiktningsman genomföra en teknisk statusbedömning av fastigheten
- Ta fram en underhållsplan som bygger på besiktningen och som sträcker sig minst 50 år
- Förankra planen i styrelsen och presentera den för medlemmarna på en stämma
- Använd planen som underlag vid budgetarbete och avsättningar till underhållsfonden
- Planera in regelbundna uppdateringar, förslagsvis vart tredje till femte år
En väl genomarbetad underhållsplan ger styrelsen trygghet i besluten och visar medlemmarna att föreningen förvaltas med omsorg och framförhållning.
Behöver ni hjälp med er underhållsplan?
Att ta fram eller uppdatera en underhållsplan kräver teknisk kunskap och erfarenhet av fastighetsförvaltning. Mats Forslund Konsult AB hjälper bostadsrättsföreningar med tekniska underhållsplaner som uppfyller lagkraven och ger styrelsen ett konkret verktyg för långsiktig planering. Kontakta oss för en kostnadsfri rådgivning om hur er förening kan komma igång.
